Серый, 38 - 12 ноября 2007 02:49

такой молодой и уже такой умный !:)

Доходная ипотека=))

Итак, как не имея большого количества наличных денежных средств стать спекулянтом на рынке недвижимости на примере Самарского рынка той же самой недвижимости =))

Ниже приведена ОДНА из схем...

Ни для кого не секрет, что цены на недвижимость у нас бъют все рекорды. Искуственный спрос
на рынке создаёт колоссальное увеличение стоимости квадратных метров. Казалось бы, что угнаться за ним не возможно, но на выход обывателям приходит ипотека - единственный шанс среднего слоя населения получить свои квадратные метры в хаосе рынка недвижимости.
Ладно, хватит воды, думаю начальное представление о том как что делается в правовом плане у вас должны быть, итак преступим к расчётам:

Для простоты расчётов будем оперировать круглыми суммами сравнимыми с ситуацией на самарском рынке несколько лет назад (просто в больших цифрах легко запутаться)..

Расчёт будем производить на объекте вторичного рынка жилья, однокомнатной комуналки где нибудь на окраине города.

Допустим стоимость квартиры составляет один миллион рублей.
У нас на руках нет таких средст, и мы конечно же воспользуемся заёмными средствами банка N.
Условия ипотечного кредита стандартны - комиссии минимальны, процент - 20, срок кредита - 300 месяцев (25 лет). Ежемесячные платежи по ипотеке - около 12 000 рублей в месяц.

Итак что мы делаем:
1) приобретаем вышеуказанную квартиру в кредит.
2) в течении года исправно платим проценты по кредиту
3) ПРОДАЁМ КУПЛЕННУЮ НАМИ КВАРТИРУ ПО РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ через год

Что же у нас получается:
за 12 месяцев нами было потрачено на выплату кредита: 12 * 12 000 = 144 000 рублей.
Средний рост стоимости вторичного жилья в самаре около 25% в год, т.е. мы продаём квартиру где то за 1 250 000 рублей (хотя можно продать и дороже, рассказывать как не буду, здесь всё только для первичного ознакомления).

Посчитаем что же получается: досрочное погашение кредита через год - около 950 000 рублей, затраты на оплату процентов (мы потратили столько за год) - 144 000 рублей.
Наша прибыль составляет: 1 250 000 - 144 000 - 950 000 = 156 000 рублей.

Я конечно понимаю что вложение одного миллиона рублей под 15,6% годовых может и не стоит вашего внимания, но хочу учесть что расчёт здесь приведён по минимальному изменению стоимости вторичного жилья (этот рост порой достигает 70% =), тем более квартирку то сдавать
в аренду ещё можно тысяч за 6 в месяц. Тем более есть у меня на примете несколько ипотечных программ, где процент существенно ниже указанного в этой статье, а, соответственно, наша прибыль гораздо выше.

Кроме того вы получаете хорошую кредитную историю в банке иметенте (ну который вам выдаёт кредит на квартиру), поверьте это порой важнее доходности инвестиций.

Сложность выше описанного состоит в том, что квартиру обременённую ипотекой продавать нельзя. Но и тут существуют свои легальные лазейки =)) (риэлторы тоже люди, дайте нам хоть на чём то заработать =)